Tout transfert de propriété immobilière résidentielle à des étrangers non-résidents doit recevoir l'approbation de l'organisme australien chargé du contrôle des investissements étrangers, le FIRB (Foreign Investment Review Board). En fait les programmes que les promoteurs entendent ouvrir à une clientèle étrangère peuvent être en partie ou en totalité pré-approuvés par le FIRB.

Pour des informations sur les règles générales relatives à l'investissement résidentiel en Australie, vous référer à notre article

INVESTIR EN AUSTRALIE : INVESTISSEMENT IMMOBILIER RESIDENTIEL ETRANGER

En Australie il n'existe pas de notaire, comme en France par exemple. La vente résulte de l'enregistrement du transfert de propriété auprès de l'Administration. Les diverses procédures associées peuvent parfaitement être accomplies par un agent immobilier. Cependant, pour s'entourer de toutes les garanties il est fortement recommandé d'utiliser les services d'un avocat (solicitor) qui vérifiera et garantira la régularité de tous les aspects de la transaction.

Chaque constructeur ou promoteur a en général son propre solicitor qui se charge de la pré-approbation du programme auprès du FIRB, de la rédaction des documents et règlement de copropriété et de préétablir les contrats de vente. Cependant ce solicitor travaille pour le vendeur et défend les intérêts du vendeur. Il est donc recommandé à l'acheteur d'avoir son propre solicitor.

LES DIFFERENTES ETAPES DE LA VENTE

(Pour les informations sur les coûts d'une acquisition

immobilière résidentielle, vous référer à notre article)

INVESTIR EN AUSTRALIE : LES COUTS D'ACQUISITION IMMOBILIERE

Une vente immobilière suit généralement les étapes suivantes:

Agence Immobilière

 L'acheteur potentiel s'adresse d'abord à une agence immobilière australienne dont la profession est extrêmement encadrée, réglementée et contrôlée par le gouvernement. L'Australie étant un Etat fédéral, la matière immobilière est une compétence de chaque Etat fédéré. Une agence immobilière ne peut être investie d'un dossier que si elle est titulaire d'une licence professionnelle valide de l'Etat dans lequel se situe le bien vendu.

L'agence immobilière est uniquement rémunérée par le vendeur et le recours à cet intermédiaire n'entraîne aucun surcoût pour l'acheteur qui ne paiera que le prix de vente fixé par le vendeur.

En revanche l'agence immobilière apporte une réelle plus-value à l'acheteur en termes de connaissance du marché, des prix pour chaque suburb, des tendances, des projets qui peuvent affecter la valeur future des biens, de la réputation des constructeurs ou des promoteurs, etc… L'agence se chargera également de s'assurer que le bien acheté n'est pas en zone inondable, ou qu'il n'est pas frappé de servitudes ou autres obligations qui pourraient affecter la valeur ou la pertinence de l'investissement.

"Investir En Australie" travaille en partenariat avec des Agences Francophones Australiennes rigoureusement sélectionnées auxquelles sont confiés pour finalisation les dossiers des investisseurs.

Expression Of Interest

Très souvent la procédure de vente commence par une EOI, "Expression Of Interest" ("Manifestation d'Intérêt") assortie d'un dépôt de réservation permettant au vendeur de prendre en considération l'intention de l'acheteur potentiel, de réserver le bien à son nom et d'ouvrir un dossier de vente.
Cette EOI n'a aucune valeur contraignante pour l'acheteur potentiel qui peut à tout moment se dédire. C'est la raison pour laquelle les EOI ont toujours une durée de validité contractuellement limitée (en général 7 jours).

Signature du contrat

L'étape suivante, essentielle, est la signature du contrat de vente. C'est à ce moment-là que les services du solicitor personnel de l'acheteur sont particulièrement utiles, non seulement pour la vérification de la validité du contrat, mais également pour la rédaction de diverses clauses suspensives ou résolutoires relatives, par exemple, à l'inspection préalable du bien acheté, à l'engagement financier de l'acheteur, ou encore à l'aspect réglementaire d'une piscine.

Au Queensland, à partir de la signature du contrat l'acheteur dispose d'un délai de rétractation ("cooling-off period") de 5 jours, l'exercice de cette option étant sanctionnée par une pénalité de 0,25% du prix de vente. Les modalités de l'exercice de la rétractation sont variables selon les Etats.

La loi australienne admet parfaitement, pour des acheteurs ne pouvant se rendre en Australie, la signature et la transmission des différentes pièces de l'acte de vente par la voie des média modernes tels la télécopie ou l'envoi par courriel de documents scannés au format PDF.

Tout doit être mentionné par écrit dans le contrat. Les promesses n'ont aucune valeur. En droit immobilier australien, ce qui n'est pas écrit n'existe pas.

Les clauses suspensives ou résolutoires stipulées dans le contrat de vente sont limitées dans le temps. La principale de ces clauses, qui concerne particulièrement l'achat de résidentiel neuf, est celle relative à la finalisation du financement de l'acquisition.

Le contrat prévoit un délai pour parvenir à la levée de ces conditions. Il ne devient définitif qu'à partir de la levée de ces conditions. En particulier l'acheteur doit payer un "deposit" qui, en incluant le dépôt de réservation payé précédemment, ne doit pas être supérieur à 10% du prix de vente, et apporter la garantie que le solde sera payé au terme de la transaction, par le dépôt du montant de l'achat entre les mains d'un tiers agréé comme le solicitor, par l'obtention de prêts bancaires ou d'engagements irrévocables d'organismes financiers de payer le montant de l'investissement à son terme. Ne pas oublier que les droits d'enregistrement sont dus à ce moment-là (environ 9,5% au Queensland).

Après le délai de rétractation d'une part, et la levée des conditions d'autre part, le contrat devient "unconditional". Il est alors définitif et le paiement des 10% constitue un acompte sur le montant de l'achat. Si l'acheteur se dédit après les étapes ci-dessus, il perd son "deposit".

Settlement

Le "settlement" est le terme du contrat de vente, lorsque le bien est achevé et en état d'être livré, le solde de 90% du prix de vente payé par l'acquéreur, le bien enregistré auprès des services officiels, le titre de propriété de l'acheteur déposé, et qu'il est procédé à la remise des clés et du titre de propriété.

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