En matière d'immobilier résidentiel, les étrangers non-résidents qui souhaitent investir en Australie ne peuvent y acheter que du neuf, c'est-à-dire des logements n'ayant jamais été habités. Aussi, dans la très grande majorité des cas, ces logements sont achetés directement au constructeur ou au promoteur.

Cela entraîne que, lors de la signature du contrat d'achat, le bien peut être:

- soit déjà construit et livrable immédiatement, sous réserve des délais de procédure de transfert de propriété;

- soit en cours de construction et livrable dans le délai d'achèvement;

- soit vendu sur plan, et livrable dans un délai indiqué par le vendeur - constructeur ou promoteur, qui comprend un temps suffisant de commercialisation et le délai de construction.

Pour les informations sur le déroulement de la procédure d'achat, vous référer à notre article

INVESTIR EN AUSTRALIE : LES PROCEDURES D'ACQUISITION IMMOBILIERE

LES FRAIS DU CONTRAT

La réservation du bien

La procédure de vente commence généralement par une EOI, "Expression Of Interest" ("Manifestation d'Intérêt") qui s'accompagne du versement d'une certaine somme, en général égale ou voisine de 1% du prix de vente, s'apparentant à un dépôt de réservation.

Cette EOI n'a aucune valeur contraignante pour l'acheteur potentiel qui peut à tout moment se dédire et recevoir le remboursement intégral de la somme versée. C'est la raison pour laquelle les EOI ont toujours une durée de validité contractuellement limitée (en général 7 jours).

La signature du contrat de vente

Au Queensland, à partir de la signature du contrat l'acheteur dispose d'un délai de rétractation ("cooling-off period") de 5 jours. L'exercice de cette option de rétractation dans le délai de 5 jours est sanctionné par une pénalité de 0.25% du prix de vente. Les modalités de l'exercice de la rétractation sont variables selon les Etats.

Le contrat de vente prévoit en général un délai pour répondre à des conditions suspensives ou résolutoires conditionnant la vente. A la levée de ces clauses un paiement est dû, dont le montant est subordonné à l'état d'avancement de la construction:

- Si, à la signature du contrat, le bien n'est pas en état d'être livré (achat sur plan ou en cours de construction) le montant à payer est une somme qui, cumulée avec le dépôt de réservation initial, ne doit pas dépasser 10% du prix de vente. Il faut cependant ajouter à ce montant initial le paiement de droits d'enregistrement (voir ci-dessous "Les frais annexes d'acquisition immobilière" - "Les taxes"). Ceux-ci s'élèvent au Queensland à environ 9,5% à 10,5% du prix d'achat du bien (prévoir 10%).

Le solde du prix de vente (90% du prix de vente) devra être payé au "settlement", c'est-à-dire à l'enregistrement du bien et à la remise des clés et des titres de propriété.

- Si, à la signature du contrat, le bien est achevé et en état d'être livré, l'étape du paiement des 10% se confond dans la pratique avec celle du paiement du solde du prix total du bien lors de l'enregistrement du bien et la remise des clés et documents de propriété. Le montant du débours est alors de 110% du prix d'achat du bien, y compris les frais d'enregistrement.

LES FRAIS ANNEXES D'ACQUISITION IMMOBILIERE

Les taxes

L'Australie est un Etat fédéral, officiellement appelé "Commonwealth of Australia", composé de 8 entités fédérées, dont 6 "Etats" (New South Wales, Queensland, South Australia, Tasmania, Victoria et Western Australia)  et 2 "Territoires" (Australian Capital Territory et Northern Territory). Le régime fédéral australien accorde des compétences très étendues aux entités fédérés, mais ces compétences décentralisées ne sont pas tout à fait les mêmes entre les 2 catégories Etats et Territoires.

Chaque entité fédérée est compétente en matière immobilière et détermine le montant des taxes prélevées à l'occasion des transactions. Ces taxes sont payables à la signature du contrat. Nous donnons ci-après les montants en pourcentage du prix de vente des taxes perçues dans l'Etat du Queensland, où elles atteignent un total d'environ 10%:

- "Stamp Duty": c'est la taxe ordinaire d'enregistrement, payable par tous. Elle est d'environ 2,5% à 3,5% du prix d'achat.

- "Additional Foreign Buyers Duty". Il s'agit d'une taxe supplémentaire qui concerne uniquement les étrangers non-résidents. L'AFBD, qui était auparavant de 3%, est passée à 7% au 1er juillet 2018.

- En général les programmes immobiliers résidentiels présentés par des promoteurs ont déjà reçu une pré-approbation par le "Foreign Investment Review Board" - FIRB, qui est l'organisme de contrôle des investissements directs étrangers. La pré-approbation du FIRB peut porter sur jusqu'à 100% du programme. En cas de pré-approbation du FIRB, l'acquéreur n'aura pas à faire cette démarche qui peut prendre un mois. Il devra cependant supporter le coût non négligeable de la procédure auprès du FIRB. En revanche, si le bien qu'il veut acquérir n'a pas été pré-approuvé, l'acheteur devra, par l'intermédiaire de son solicitor, en demander l'approbation et en payer le coût qui n'est pas remboursable par le FIRB quelle que soit l'issue de la procédure.

- En fonction du type de financement de l'acquisition, en cas d'emprunt auprès d'une banque australienne il pourra y avoir des frais d'enregistrement du "mortgage" (hypothèque) et des honoraires qui seront facturés par le solicitor. De même, s'il y a procédure d'approbation FIRB, le solicitor facturera des honoraires.

Les autres frais

Les frais de solicitor sont en moyenne de $2,200 par transaction, indépendamment des surcoûts que peuvent engendrer la procédure d'approbation par le FIRB ou la rédaction d'annexes concernant le financement de l'acquisition, comme le contrat de prêt, etc…

D'autres frais variables sont envisageables en fonction des éventuelles expertises que l'acheteur pourrait commander.

LE CAS DES FRAIS D'AGENCE IMMOBILIERE

La réglementation immobilière australienne est très stricte et contraignante, en particulier en ce qui concerne l'information de l'acheteur potentiel sur le bien qui lui est proposé. Le prix affiché est obligatoirement un prix public et un prix net. Il existe la règle qui interdit le "Two Tier Marketing", c'est-à-dire le fait de vendre à des étrangers un bien plus cher que le prix pratiqué sur le marché local. Cette règle protège non seulement les étrangers non-résidents, mais également la relation interétatique des résidents australiens. Elle a pour but d'empêcher les vendeurs de profiter de l'ignorance de l'acheteur sur la valeur réelle d'un bien pour en augmenter artificiellement le prix de vente. Elle a pour conséquence que le vendeur ne peut pas "adapter" le prix de vente annoncé au profil de l'acheteur.

Les frais d'agence immobilière sont toujours compris dans le prix de vente. Ces frais sont toujours une charge du vendeur, jamais de l'acheteur. Ces frais sont donc payés par le propriétaire vendeur (le promoteur) à l'agence immobilière qui a réalisé la vente. En aucun cas il ne peut être demandé une contribution à l'acheteur à ce propos. Si un intermédiaire propose à un acheteur "d'économiser les frais d'agence", notamment en passant directement par un solicitor et en lui demandant de lui payer ses propres honoraires, il s'agit là, probablement, d'une pratique douteuse, et l'achat reviendra beaucoup plus cher que par la voie normale, puisque le prix d'achat, de toutes façons, était un prix net et comprenait dès l'origine la charge "frais d'agence" imputable au vendeur. Une telle pratique reviendrait à surajouter les honoraires de l'intermédiaire au prix qu'en toutes hypothèses l'acheteur aurait de toute façon payé. Il est donc en pratique interdit au vendeur de vendre un bien à un prix inférieur au prix publiquement annoncé sous prétexte qui'l en aurait retranché les frais d'agence. En tout état de cause, parce que tout promoteur a en interne sa propre licence officielle d'agent immobilier, l'économie qu'il réaliserait en ne payant pas la prestation d'une agence externe ne serait pas déduite du prix de vente, mais serait ipso facto redispatchée sur sa propre agence interne.

Il est donc toujours utile - et cela ne coûtera rien à l'acheteur - de passer par une agence immobilière australienne qui lui apportera ses conseils et sa bonne connaissance du marché. Il lui est en revanche fortement déconseillé d'entrer dans des combinaisons qui pourraient, au final, lui coûter très cher.

Le portail "Investir En Australie" respecte scrupuleusement la réglementation australienne en la matière en ne demandant ou en ne prélevant absolument aucune contribution additionnelle auprès de ses Membres. Notre rémunération ne provient exclusivement que de la rétribution de notre intervention par les Agences Francophones Australiennes qui sont chargées de conduire les dossiers des transactions, et cette rétribution n'est prélevée que sur le montant de leur commission d'agence, partie du prix de vente, et payée par le vendeur.

*     *     *     *     *

Pour nous contacter:

"Investir En Australie" - Tel: +61 415 940 412

Mel : admin@investirenaustralie.com