Un étranger non-résident qui se porte acquéreur d'un bien immobilier résidentiel en Australie cherchera vraisemblablement à en tirer des revenus, en le louant soit à titre permanent, soit pour des périodes de court séjour en utilisant un réseau spécialisé du type Airbnb. Chacune de ces méthodes de location a ses avantages et ses inconvénients. Nous nous intéresserons dans cet article à la location à titre permanent.

Le système "Investir En Australie", bien qu'il ait en interne sa propre agence immobilière, "L'Immobilière Australienne Pty Ltd" (LIA), ne se charge pas de la gestion locative. Les acquéreurs qui souhaitent proposer leur bien à la location pourront éventuellement s'adresser à l'agence qui a conduit la transaction. Mais comme cette option est parfois interdite par le vendeur, IEA pourra, sur demande de l'acheteur, lui proposer une autre agence de gestion immobilière.

Les agences immobilières

La gestion de la location du bien sera assurée par une agence immobilière. La profession d'agent immobilier est extrêmement encadrée par la réglementation australienne. En particulier les agences, parallèlement à leurs comptes bancaires d'entreprise doivent avoir un compte spécial, le "Trust Account", sur lequel sont déposés les fonds ne lui appartenant pas comme les dépôts de l'acheteur lors de la signature d'un contrat de vente, ou les loyers payés par les locataires. Les trust accounts sont audités 2 fois par an par des cabinets indépendants.

Toutes les "Agences Francophones Australiennes" (AFA) en partenariat avec le système "Investir En Australie" s'inscrivent bien entendu dans cette réglementation et sont rigoureusement sélectionnées pour leur professionnalisme et leur expérience.

Pour les différents éléments ci-après de la location nous retiendrons les critères utilisés par l'AFA partenaire de "Investir En Australie" sur la région de Gold Coast.

Les baux

Il convient de rappeler qu'en Australie les loyers sont en général établis sur une base hebdomadaire, mais ils peuvent également être par quinzaine ou mensuels. La caution de garantie est de 4 semaines de loyer net (sans GST). Un minimum de 2 semaines de loyer d'avance est exigé à la signature du bail. Les baux peuvent être d'une durée nominale de 12 mois (52 semaines), mais les baux de 6 mois (26 semaines) sont également souvent employés. On distingue 2 périodes:

- Pendant toute la durée nominale du bail, propriétaire et locataire sont dans la période dite de "Fixed Term Tenancy" (Bail à Echéance Fixe). L'un comme l'autre sont tenus de respecter les termes du bail. En particulier le loyer est dû jusqu'à son terme, sauf bail avec un nouveau locataire. Si le propriétaire souhaite le départ du locataire au terme du bail, il doit en faire la notification au locataire dans le délai de 2 mois avant le terme prévu au contrat. Si c'est le locataire qui souhaite partir, il doit en avertir le bailleur 2 semaines avant le terme. Si le locataire souhaite quitter le logement avant la fin du bail il doit le paiement du loyer jusqu'à la fin de son bail en cours ou jusqu'à ce qu'un nouveau bail soit signé par un nouveau locataire, ainsi que le versement à l'agence d'une pénalité égale à 1 semaine de loyer pour frais de dossier.

- Au-delà du terme du bail initial, si aucune des parties ne souhaite mettre un terme à l'occupation des lieux, un nouveau bail peut éventuellement être signé. Dans le cas où le locataire veut formellement renouveler son bail, l'agence immobilière lui facturera 1/2 semaine du loyer (GST non incluse). Mais la signature d'un nouveau bail n'est pas nécessaire. En effet, sans nouveau bail, c'est l'ancien bail qui se poursuit dans une nouvelle période appelée "Periodic Tenancy" (Bail Périodique) de durée indéfinie. Si, à un moment quelconque de cette nouvelle période, le propriétaire souhaite y mettre un terme, il doit le signifier au locataire avec un préavis de 2 mois. Si c'est le locataire qui veut partir, il doit en avertir le propriétaire avec un préavis de 2 semaines.

Lorsque le contrat prévoit un loyer mensuel, le locataire doit payer son loyer 1 mois en avance. Si le loyer est par quinzaine, il doit toujours payer son loyer une quinzaine en avance. Enfin, si le loyer est hebdomadaire, il doit toujours payer 2 semaines en avance. Tout cela est fait pour protéger le propriétaire.

Durant la période du bail, une inspection des lieux est conduite tous les 6 mois afin de vérifier que la propriété est bien entretenue. Pour la gestion de la location, notre AFA partenaire utilise un logiciel informatique approuvé par le Gouvernement du Queensland et l'administration fiscale australienne (ATO). En fin d'année fiscale (30 juin), un rapport annuel de la location (revenus et charges) est produit et envoyé au propriétaire.

Toute réparation en dessous de A$250.00 est automatiquement autorisée par l'agence. Au-delà de cette somme, une autorisation d'engagement de la dépense est demandée au propriétaire.

Organismes de régulation et de contrôle

Le droit australien étant formaliste à l'extrême, il existe pour chaque type d'évènement de la vie d'un bail des formulaires officiels. La plupart des étapes du bail sont du ressort d'un organisme officiel. Au Queensland il s'agit du "Residential Tenancy Authority" (RTA). Par exemple l'agence qui, lors de la signature d'un bail, reçoit la caution de garantie ("Bond") dans son Trust Account, doit la reverser immédiatement au RTA, et c'est ce RTA qui est chargé de sa restitution totale ou partielle au locataire en fonction de l'état des lieux de sortie.

Frais d'agence

(*) Le taux de la GST est de 10%; c'est un taux unique.

Notre Agence Francophone Australienne partenaire du Queensland applique un certain nombre de frais à la gestion locative, dans les normes des pratiques professionnelles:

- Frais de publicité : forfait de $120 pour chaque renouvellement de bail ou pour tout nouveau bail;

- Frais forfaitaire de dossier par bail : 1 semaine équivalent loyer + GST;

- Commission de gestion courante des loyers : 6.75% + GST du montant du loyer;

- Frais administratifs : $5 + GST par mois;

Par ailleurs l'AFA prend ponctuellement des frais dans différentes circonstances particulières, comme la représentation du propriétaire devant un tribunal ou autres.

Les impôts

Qui dit "revenu" dit "impôt". L'Australie n'échappe pas à cette règle. Les revenus tirés de la location d'un bien immobilier entrent dans la catégorie des revenus fonciers qui s'intègre à l'ensemble des revenus catégoriels à déclarer annuellement à l'administration fiscale australienne. L'année fiscale australienne ("Financial Year"), tant pour les personnes physiques que morales, court du 1^er juillet au 30 juin de l'année suivante.

Pour accomplir les formalités de déclaration et gérer son dossier fiscal le propriétaire étranger non-résident en Australie doit en premier lieu se faire enregistrer auprès de l'administration fiscale australienne (Australian Taxation Office) pour obtenir son numéro TFN de contribuable (Tax File Number). Ce TFN l'accompagnera dans toutes ses démarches vis-à-vis de l'ATO. Les services d'un agent comptable et fiscal sont vivement recommandés. "Investir En Australie" pourra vous proposer des professionnels francophones australiens.

Pour connaître les taux d'imposition applicables aux non-résidents, merci de vous reporter à notre article

INVESTIR EN AUSTRALIE : LE REGIME FISCAL APPLICABLE AUX ETRANGERS NON-RESIDENTS

Doivent donc être déclarés les revenus bruts des loyers de la période de référence et les charges déductibles. Sont déductibles les intérêts des emprunts, les frais divers en lien avec la location (publicité, nettoyage, jardin, désinsectisation, assurance, frais d'agence) ou essentiels à la disponibilité du bien à la location (syndic, taxes, fourniture d'eau, réparations et entretien),…

Le solde positif revenus/charges ("positive gearing") est intégré à la déclaration de l'ensemble des revenus. Si au contraire ce solde est négatif, on parle alors de "negative gearing", la perte venant alors en déduction des autres catégories de revenus.

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Pour nous contacter:

"Investir En Australie" - Tel: +61 415 940 412

 Mel : admin@investirenaustralie.com