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Principes de fonctionnement
Table des matières
A. Les modes de présentations. 2
B. Les critères de tri/sélection. 3
III. LES PARTIES PRENANTES.. 3
D. Agences Francophones Australiennes (AFA) 4
E. Agences Partenaires Locales" (APL) 5
Le portail "Investir en Australie" (IEA), site internet bilingue français-anglais, s'intéresse aux secteurs résidentiel, foncier, industriel, commercial et agricole en Australie. Ses fonctionnalités vous assisteront dans vos recherches de biens, permettront de vous renseigner sur les biens qui vous intéressent et, si vous le décidez, d'entamer une procédure d'achat.
Ses "Utilisateurs" peuvent être :
- soit de simples "Visiteurs", non inscrits sur le portail. Ils peuvent librement parcourir le portail, utiliser les outils de tri/sélection. Leur qualité de "Visiteur" ne leur permet cependant pas d'interagir avec le portail, et en particulier de lancer une procédure d'achat. Si un visiteur tente d'interagir avec le portail, il lui sera demandé de s'inscrire auparavant.
- soit des "Parties Prenantes" (PP) qui, après avoir suivi une procédure d'inscription, disposent de la liberté d'interagir avec le portail.
Quelle que soit la catégorie de Partie Prenante,
l'inscription et l'utilisation du portail
"INVESTIR EN AUSTRALIE" est totalement gratuite.
La rémunération du gestionnaire du portail n'est assurée que par le reversement par l'agence d'une partie de sa commission, toujours comprise dans le prix de vente et payée par le Vendeur à l'agence immobilière. En conséquence, outre que le recours au portail IEA est sans surcoût ni pour le Membre acheteur ni pour le Vendeur, il apporte au surplus au Membre acheteur un service en français dans toute la mesure du possible ainsi que l'accès à des professionnels francophones australiens.
La barre de menus du portail affiche les menus "Nos produits", "Services", "APL" et "Blog". Lorsqu'il s'agit d'une PP connectée au portail au travers de son compte, un onglet "Compte" vient compléter la barre de menus. Dans les formats d'affichage réduits (tablettes, smartphones) la barre de menus n'apparaît qu'après avoir cliqué sur le bouton d'extension à droite.
Le menu de l'onglet "Services", relatif aux services additionnels que des partenaires extérieurs au système IEA peuvent proposer, est réservé aux PP.
L'onglet "APL" ouvre un tableau et une carte de localisation des Agences Partenaires Locales.
NB : lorsqu'un Membre ouvre la fiche de présentation d'une agence particulière, il peut choisir de s'affilier à elle dans une relation exclusive bloquée sur une durée de 180 jours. Aucune autre affiliation ne sera possible tant qu'une affiliation existante est en cours de validité. Il est nécessaire d'être Membre pour s'affilier à une APL.
L'onglet "Blog" ouvre l'accès à différents articles qui présentent diverses situations rencontrées dans la démarche d'investissement et les contraintes qui s'y appliquent, mais également d'autres aspects de la vie et de la géographie australiennes.
NB : lors de son inscription, et ultérieurement dans son compte, le Membre peut choisir de s'enregistrer à la "Newsletter" IEA qui est adressée aux abonnés de temps à autre quand un sujet ponctuel mérite d'être détaillé pour l'information des Membres. Cet enregistrement est également ouvert à tout visiteur en pied de page.
Pour répondre au souci du système IEA de se rapprocher de ses Membres et de leur apporter un service en français tout au long de leur démarche d'investissement, le portail entreprend de développer :
- un réseau "Agences Partenaires Locales" (APL) dans les pays et territoires francophones chargées d'une mission d'information, d'orientation et de promotion du portail;
- un réseau "Agences Francophones Australiennes" (AFA) chargées de communiquer avec les Membres et de conduire leurs procédures d'achat jusqu'à leur terme en collaboration avec les solicitors des Membres.
Les produits, nécessairement situés en Australie, sont enregistrés sur le portail pour leur propriétaire ou par les agences ayant reçu l'autorisation à cet effet par les propriétaires. Comme dit ci-dessus, ils appartiennent aux secteurs résidentiel, foncier, industriel, commercial et agricole. Afin d'éviter une multiplicité d'apparitions d'un même bien sur le portail, ce qui aurait pour conséquences de dévaloriser les biens des propriétaires, d'installer de la confusion et de rendre plus difficile le choix des Membres, tout doublon de bien est systématiquement écarté.
Pour répondre aux exigences légales des pays et territoires francophones dans lesquels les produits du portail IEA sont diffusés au travers du réseau "Agences Partenaires Locales" - APL (voir ci-dessous), les vendeurs accordent systématiquement à l'agence australienne interne du système IEA un mandat de vente concernant les biens enregistrés et une autorisation de subdélégation aux APL du droit de présentation de ces produits à leurs clientèles locales.
Un champ "Recherche", dans le prolongement de la barre de menus, permet d'accéder rapidement à un produit si on en connaît le nom.
Le premier élément du portail est son panneau de tri-sélection-affichage des biens qui peuvent intéresser le visiteur, auquel on accède en cliquant sur l'onglet "Nos produits" de la barre de menus. Notons que l'absence de choix particulier dans un des critères de ce bloc de recherche est considérée par le système comme un choix ouvert à toutes possibilités de ce critère.
Le portail offre 4 modes de présentation des produits, qui pourront ensuite être affinés par l'application de critères de tri supplémentaires.
- "Programmes" : En cliquant sur ce bouton, seuls les programmes seront sélectionnés, en mode compact, dans la base de données. Un "programme" est un ensemble composite de biens individuels inclus dans ce programme et qui sont tous commercialisés. Il peut s'agir d'un immeuble résidentiel constitué de différents types d'appartements, d'un ensemble résidentiel en "townhouses"" (que nous traduisons par "appartements accolés"), d'un lotissement résidentiel nu avec des lots de terrains à bâtir ou d'un lotissement résidentiel bâti avec des lots déjà construits, d'un centre commercial dans lequel on peut acquérir des espaces commerciaux...
Chaque programme affiché en mode compact présente une liste des produits individuels inclus, dont la page de présentation détaillée peut elle-même être séparément déployée.
- "Produits Autonomes" : ce bouton permet de n'afficher que les produits autonomes. Un "produit autonome" est un produit unique, non inclus dans un programme. Il s'agira d'une maison individuelle ou d'un appartement uniques, d'un terrain isolé, d'un commerce, d'un espace de bureau, d'un ensemble industriel, d'une propriété foncière ou agricole…
- "Programmes et produits autonomes" : ce choix permet d'afficher, séparément et selon les critères choisis, les produits autonomes et les programmes en mode compact avec produits inclus pouvant être déployés.
- "Tous produits individuels" : Ce choix affiche, séparément et selon les critères choisis, les produits autonomes et les produits individuels inclus dans les programmes. C'est la forme de présentation des produits la plus étendue.
Chacun des choix de présentation ci-dessus est complété par la sélection géographique "Etat" - "Ville" - "Suburb" vers laquelle on souhaite orienter sa recherche. Le choix de l'Etat s'effectue par liste déroulante. Les critères Ville et Suburb sont commandés par l'outil de géolocalisation Google.
Un bouton d'expansion permet d'ouvrir des critères complémentaires qui s'affichent en mode contextuel en fonction des choix opérés précédemment :
- Catégories : "Résidentiel" – "Foncier" – "Industriel" – "Commercial" – "Agriculture". Logiquement les programmes ne peuvent être que résidentiels, fonciers ou commerciaux, alors que les produits autonomes peuvent ressortir à toutes les catégories.
- Suivent ensuite divers critères contextuels : "Types de bien", "Ancienneté", "Prix", "Nombre de chambres", "Secteur commercial", "Parking client", "Surface commerciale", "Secteur industriel", "Secteur agriculture",…
Lorsque les critères de tri/sélection sont finalisés l'Utilisateur clique sur le bouton "Recherche". Cela commande l'affichage des produits triés selon les critères retenus. Ils sont classés selon l'ordre de prix par défaut - croissant ou décroissant - déterminé par l'Administrateur du portail. L'Utilisateur peut cependant choisir la façon dont seront affichés les produits de la sélection :
- "Représentation" permet l'affichage des produits sous forme matérielle (par défaut) ou géographique (carte). Lorsque l'on est en représentation géographique les autres critères d'affichage cidessous disparaissent.
- "Afficher" détermine le nombre de produits que l'Utilisateur souhaite afficher par page (Tous – 10 – 20 – 50 – 100). Affichage "Tous" par défaut.
- "Filtrer par" permet de choisir entre un affichage par prix, par date de publication du produit sur le portail (ancienneté), ou par nombre cumulé de visites du produit (popularité).
- "Ordre d'affichages", qui complète le critère précédent "Filtrer par", permet de choisir entre ordre croissant ou décroissant. Le visiteur peut ainsi, pour son propre usage, modifier l'ordre d'affichage par défaut défini par l'Administrateur.
- "Vue" permet, lorsque l'on est en représentation matérielle, de choisir un affichage des produits en liste sur une seule colonne, ou un affichage en mosaïque sur deux colonnes.
Les "Parties Prenantes" (PP) sont des Visiteurs qui, pour pouvoir interagir en ligne, ont décidé de s'inscrire sur le portail IEA. Sont présentées ci-après les grandes caractéristiques de différentes Parties Prenantes. Le fonctionnement détaillé des comptes des Parties Prenantes fait l'objet d'une rubrique particulière dans le panneau de contrôle de chaque partie Prenante.
Les identifiants des PP – nom d'utilisateur (avatar) et adresse email – sont uniques.
Toute inscription doit satisfaire au double contrôle :
- du "double opt-in" qui permet de s'assurer que l'adresse email fournie est réelle, et bien celle du candidat. Les adresses email "jetables" sont automatiquement rejetées.
- de la consistance de la personne elle-même par un contrôle de type "Captcha" qui permet de s'assurer que le candidat n'est pas un "robot".
Tant pour des raisons de protection du business model du système IEA que de la quiétude des Membres, l'anonymat est installé sur le système de communication. Aussi, tant qu'une procédure d'achat n'a pas atteint un certain degré de certitude, les communications via les messageries interne et externe du portail sont rendues anonymes. Un système d'analyse avancé est mis en place pour détecter et neutraliser dans les messages échangés toute tentative de transmission de données personnelles avant que l'engagement d'achat ne soit formalisé.
L'Administrateur est également destinataire de tous les messages échangés sur la plateforme.
Ce sont des personnes physiques ou morales, en principe francophones, intéressées par un investissement en Australie.
Dans le champ "S'inscrire en tant que", l'option "Membre" se subdivise en deux possibilités :
- "Particulier" : personne physique éventuellement intéressée par l'acquisition d'un bien en Australie. Un nombre très limité d'information lui est demandé lors de son inscription. Ce n'est que lorsqu'il décidera de s'engager dans une opération d'acquisition qu'il sera demandé au Membre de compléter son profil en fournissant les informations indispensables à la constitution de son dossier de transaction.
- "Organisation" : personne morale éventuellement intéressée par l'acquisition d'un bien en Australie. Un dossier complet lui est demandé au moment de son inscription.
Une fois inscrit le Membre peut interagir sans restriction avec le portail.
Ce sont des personnes physiques ou morales, propriétaires de biens situés en Australie qu'elles souhaitent vendre par l'intermédiaire du portail IEA. Les utilisateurs du portail doivent savoir que la loi australienne relative au contrôle de l'investissement direct étranger interdit, sauf à de très rares exceptions, la vente de biens résidentiels existants à des étrangers non-résidents. Aussi, la grande majorité des biens résidentiels publiée sur le portail concerne des biens neufs. Les Vendeurs s'engagent à ne publier que des biens répondant à ces exigences légales.
Le portail fait une distinction entre les "Vendeurs", propriétaires vendeurs du bien qu'ils souhaitent vendre sur le portail IEA, et les "Agences Francophones Australiennes" - AFA (voir ci-dessous) qui souhaitent, en qualité de "Vendeur par AFA", vendre par l'intermédiaire du portail IEA le bien d'un tiers propriétaire.
Les "Vendeurs" (propriétaires vendeurs) peuvent être principalement :
- des personnes morales professionnelles de la production immobilière (promoteurs et constructeurs, à l'exception des agences immobilières et d'affaires);
- des personnes morales non professionnelles de l'immobilier;
- des personnes physiques non professionnelles de l'immobilier;
Ces Vendeurs, une fois inscrits, peuvent procéder à l'enregistrement des biens qu'ils souhaitent vendre. Ces biens doivent cependant recevoir l'approbation de l'Administrateur avant publication sur le portail.
Ce sont des agences immobilières ou d'affaires australiennes. Le principe est que ce sont les propriétaires vendeurs qui s'inscrivent et enregistrent leurs biens à vendre sur le portail. Il a cependant été créé la possibilité pour les AFA d'enregistrer elles-mêmes des biens appartenant à des propriétaires. Priorité de publication est toujours donnée au propriétaire du bien. Aussi, le Vendeur par AFA doit-il avoir obtenu un mandat de vente et l'accord du propriétaire à cette publication sur le portail IEA, et le propriétaire doit avoir renoncé à publier lui-même son bien sur le portail.
Pour s'inscrire en qualité de Vendeur par AFA, l'agence doit être préalablement déjà inscrite en tant qu'AFA. Lors de son inscription comme Vendeur par AFA il lui est demandé de préalablement s'identifier sous son inscription d'AFA. L'inscription en qualité de Vendeur par AFA ne vaut que pour un seul bien. Une AFA doit donc s'enregistrer chaque fois différemment pour chaque bien qu'elle souhaite publier sur le portail
Une procédure de contrôle est mise en place pour s'assurer de l'accord du propriétaire avant que l'Administrateur du portail puisse approuver son inscription. Ce n'est qu'après ces vérifications que le Vendeur par AFA est autorisé à lancer la procédure d'enregistrement du bien.
Agences immobilières ou d'affaires implantées sur l'ensemble du territoire australien, donc nécessairement de droit australien. En partenariat avec le système IEA elles renseignent les Membres sur les produits affichés sur le portail, elles les accueillent sur place s'ils décident de faire un déplacement préalable en Australie et, en cas de décision d'achat, elles se chargent de la conduite de la procédure d'acquisition en collaboration avec le solicitor que devra se choisir le membre acheteur.
L'AFA peut à tout moment abandonner la procédure d'inscription. Le portail lui envoie par email le contrat type qu'elle doit imprimer sans en modifier les termes, parapher, dater et signer. Elle doit ensuite, en utilisant le lien "Submit" prévu à cet effet dans l'e-mail qui le lui a envoyé, en retourner sous un délai de 7 jours une copie scannée. L'Administrateur du portail examine le contrat reçu. S'il le contrat est en règle l'Administrateur le valide ce qui entraîne la création du compte de l'AFA qui reçoit alors par email ses identifiants et mot de passe temporaire généré par le système qu'elle doit sans retard changer par un mot de passe personnel.
Si au contraire le contrat n'est pas validé par l'Administrateur, un email est envoyé à l'agence candidate lui indiquant qu'elle peut soumettre un nouveau contrat sous le délai de 7 jours.
Si le nouveau contrat est satisfaisant, l'Administrateur le valide ainsi que l'inscription de l'AFA. En revanche la procédure est automatiquement annulée en cas de non-retour dans le délai prescrit ou si le contrat n'est de nouveau pas satisfaisant.
Aux termes de ce contrat, sous risque de pénalités, l'AFA s'engage sur de multiples points et notamment à une conduite loyale envers le système IEA, à ne pas tenter de détourner de la clientèle, à reverser au gestionnaire du portail, en cas de transaction aboutie, la fraction prévue de la commission sur vente et des éventuels bonus accordés par le Vendeur sous l'appellation "Commission de Présentation de Clientèle" (CPC). Tout Membre inscrit sur le portail qui aura pris contact avec l'AFA et qui au final aura procédé à un achat, quelles qu'aient pu être les circonstances de la transaction, est considéré comme client présenté par IEA, la transaction aboutie entre dans le cadre du contrat d'AFA, et la CPC est intégralement due au gestionnaire du portail. Ce dispositif est complété par la signature formelle d'un "conjunction agreement" supplétif en faveur de l'agence interne australienne du système IEA.
Une exigence absolue du contrat est le respect de la règle de l'anonymat avec les Membres tant qu'une transaction n'est pas verrouillée. Le non-respect de cette règle sera interprétée comme une tentative de détournement de clientèle.
Au cours d'une procédure d'achat le Membre acheteur est amené à signer un mandat de recherche de biens officiel gouvernemental en faveur de l'AFA. Ce mandat de recherche exclusif est accordé pour une durée d'un an.
Les procédures d'achat seront détaillées dans une rubrique particulière du compte de chaque partie prenante.
Ce sont des agences immobilières ou d'affaires, implantées dans des pays et territoires francophones, donc proches de leurs clients. Elles ont une mission d'information, d'orientation et de promotion du portail auprès de leurs clientèles locales.
La démarche d'investissement à partir de l'étranger vers un pays dont les règles légales, fiscales, comptables sont nouvelles pour le candidat à l'investissement, n'est pas toujours chose aisée, et bien souvent ces difficultés font hésiter l'investisseur. Le réseau d'APL que le système IEA entend développer est conçu pour rapprocher les clientèles du portail, les conseiller, les assister, voire les rassurer. Ces APL sont donc un peu les "ambassadrices" du portail. Mais elles ont également un rôle de promotion du portail dans le sens où elles peuvent encourager leurs clientèles locales à s'intéresser au marché australien. Elles peuvent le faire en adoptant une démarche active de ciblage de clientèles et de promotions ponctuelles de produits identifiés publiés sur le portail.
L'APL peut à tout moment abandonner la procédure d'inscription. Le portail lui envoie par email le contrat type qu'elle doit imprimer sans en modifier les termes, parapher, dater et signer. Elle doit ensuite, en utilisant le lien "Submit" prévu à cet effet dans l'e-mail qui le lui a envoyé, en retourner sous un délai de 7 jours une copie scannée. L'Administrateur du portail examine le contrat reçu. S'il le contrat est en règle l'Administrateur le valide ce qui entraîne la création du compte de l'APL qui reçoit alors par email ses identifiants et mot de passe temporaire généré par le système qu'elle doit sans retard changer par un mot de passe personnel.
Si au contraire le contrat n'est pas validé par l'Administrateur, un email est envoyé à l'agence candidate lui indiquant qu'elle peut soumettre un nouveau contrat sous le délai de 7 jours.
Si le nouveau contrat est satisfaisant, l'Administrateur le valide ainsi que l'inscription de l'APL. En revanche la procédure est automatiquement annulée en cas de non-retour dans le délai prescrit ou si le contrat n'est de nouveau pas satisfaisant.
Aux termes de ce contrat, sous risque de pénalités, l'APL s'engage sur de multiples points et notamment à assurer une Mission d'Information, d'Orientation et de Promotion envers le portail et ses Membres, à être toujours en conformité avec les règles légales et professionnelles qui la régissent, à avoir une conduite loyale envers le système IEA, à en respecter les règles d'exclusivité, et à ne pas tenter de détourner de la clientèle.
Le partenariat de l'APL avec le système IEA est consolidé par l'instauration d'une relation exclusive de 180 jours avec les Membres qui souhaitent bénéficier des services de cette APL.
La société gestionnaire du portail IEA rémunère les services de l'APL en lui reversant une "Commission de Contribution aux Ventes" (CCV) à la suite de chaque transaction aboutie de Membres qui lui sont liés. Le montant de la CCV est un pourcentage des sommes nettes perçues par le gestionnaire du portail après déduction de la rétribution due à l'agence interne du système IEA. Ce pourcentage est établi annuellement en fonction du chiffre d'affaires brut en dollars australiens auquel l'APL a contribué au cours de l'année calendaire précédente.
Les procédures d'achat seront détaillées dans une rubrique particulière du compte de chaque partie prenante.